הנדל"ן הוא הקטר של המשק

על רקע מיזם הדירות שהם בונים בכניסה לבירה, האחים דורון אביב ודפנה הרלב מדברים על השפעת הקורונה על שוק הנדל"ן

השיחה עם דורון אביב ואחותו דפנה הרלב מתקיימת במשרדי חברת הבנייה שלהם ברמת־גן, אבל ליבם נמצא בימים אלה בירושלים, שבה הם בונים מיזם מגורים יוקרתי. משרדיה של קבוצת אביב שוכנים בקומה 47 במגדל משה אביב ברמת־גן, שבמשך יותר מעשור היה הבניין הגבוה בישראל, עד שמגדלי עזריאלי נטלו ממנו את התואר ב־2016. מתחתינו נשקפים תל־אביב וחופיה. המגדל נקרא על שמו של אביהם משה ז"ל, מוותיקי הקבלנים בארץ, שנהרג בתאונת רכיבה ב־2001 ותמונתו ניבטת אל הנכנסים למשרד רחב הידיים.

לאחר שהחברה בנתה עשרות מיזמי מגורים, בעיקר באזור המרכז, ופרויקטים מסחריים מפורסמים כמו בית החולים אסותא בתל־אביב, מאיץ החלקיקים במכון ויצמן והאצטדיון ברמת־גן, עיניהם של האחים היזמים נשואות עתה לבירת ישראל. בימים אלו הם בונים 266 יחידות דיור יוקרתיות במתחם משרד החוץ לשעבר המשתרע על כ־11 דונם בכניסה לירושלים, על אחת מעתודות הקרקע האחרונות בעיר.

"כבר בשנות השמונים בנינו בירושלים את מוזיאון ארצות המקרא, ותמיד חלמנו לחזור", הם אומרים. "חיפשנו מיקום מנצח לבנות בו, והשטח הזה זכה. הוא קרוב לנחלאות, לשוק מחנה יהודה ולקריית הממשלה, וגם לרכבת לתל־אביב כך שאפשר להתנייד ממנו בקלות. הוא בכניסה לעיר, ולא צריך להסתבך בתוך ירושלים".

את החדשנות התל־אביבית שלהם הם מנסים להביא אל הפרויקט הירושלמי. "יהיו שם שילובי אלומיניום וזכוכית, מפתחי חלונות גדולים, ויטרינות הפונות לגן סאקר", מספר אביב, והרלב מגדירה: "זה פרויקט שמשלב אדריכלות ירושלמית עם קלילות ומודרניזם של תל־אביב. הוא ירושלמי באופיו, אבל יותר מרענן".

מדובר בדירות יוקרה שמחירן אינו שווה לכל נפש. מחירה של דירת ארבעה חדרים, למשל, נע בין 3.5 ל־4.5 מיליון שקלים. ובכל זאת, השניים שואפים למכור את הדירות לאנשים שיגורו בהן, ולא שיהפכו לדירות רפאים לתיירים כפי שקרה בפרויקטים יוקרתיים אחרים בעיר. "מהשאלות והבקשות של הרוכשים אנחנו שומעים שהם באמת מתכננים לגור שם, וזו לא עוד דירת נופש".

מיהו קהל היעד של הפרויקט?
"אנשים בגילנו", משיבה הרלב, ומפרטת: "אנשים שהקן שלהם התרוקן והם מבקשים בשלב הזה להתגורר במרכז העניינים. הם מוכרים את בתיהם הגדולים בפריפריה של ירושלים, ומחפשים איכות חיים. תהליך דומה קורה בתל־אביב – אנשים עוזבים את הבתים המרוחקים בפריפריה של המרכז, ועוברים למרכז תל־אביב".

צילום: TSR

המיזם נמצא כעת בשלב השלד, ולדברי אביב, דירות בהיקף כספי של כ־200 מיליון שקלים כבר נמכרו. היזמים לומדים עכשיו להכיר לעומק את הקהל הירושלמי. "הקליינט הירושלמי הוא הרבה יותר יסודי, פחות מקבל את הדברים כפשוטם ומתעמק בכל פרט", אומר אביב, והרלב מסכימה: "רובם אנשים מאוד מנוסים, והם שואלים ויורדים לפרטים. אנחנו משקיעים הרבה אנרגיה בכל מכירה".

 

זהו גם כמעט הניסיון הראשון שלהם לעבוד עם קהל דתי. עד כה, רק מיזם אחד שלהם יועד לאוכלוסייה חרדית – פרויקט קריית־משה בבני־ברק. הפעם הם מכוונים לאנשי הכיפות הסרוגות. "אנחנו מכירים את הלקוח הזה ואת הצרכים שלו. סוכות למשל, לא יהיה אפשר לבנות בכל דירה, אבל יש רחבה בין הבניינים שיתאפשר לבנות בה סוכות".

שוק הנדל"ן עבד בעידן הקורונה? נמכרו דירות?

אביב: "דווקא בשיא תקופת הקורונה נמכרו שלוש דירות. זה היה סוג של קרן אור בתוך עולם מבוהל".

הרלב: "קיבלנו פניות מתושבי חוץ, נראה שהקורונה עשתה משהו ליהדות העולם. פנו אלינו לקוחות שההתמודדות המוצלחת של ישראל עם הקורונה עוררה אצלם רגשות ציוניים ותחושה כי ישראל היא מקום בטוח וביתי יותר. קיבלנו פניות מרוב הקהילות בעולם, בעיקר מיהודים אמריקנים, לצד יהודי צרפת. הם רואים בישראל ובירושלים בית, ובנוסף, רכישת דירה בירושלים במיקום חזק מהווה בעבורם גם השקעה מוצלחת. מדובר ביהודים דתיים או מסורתיים שמחפשים דירה למגורי קבע או לתקופות שבהן הם שוהים בארץ. הם מעדיפים דירה בירושלים, במיקום שבו ימצאו קהל דומה".

לקורונה הייתה השפעה גם על נכסיהם של האחים אביב בעולם. השבוע פרסמה חברת הנדל"ן אביב ארלון, המתמחה בייזום, השכרה וניהול של מרכזים מסחריים בארה"ב ובסרביה, ושהאחים אביב מחזיקים ב־38 אחוזים ממנה, עדכון על הפסד צפוי וירידה בהונה העצמי בטווח שבין 18 ל־24 מיליון שקל. על פי הדיווח, צפויה ירידה של כ־40 אחוזים ביחס לסכום הנגבה בימי שגרה. הרלב: "כשהשביתו את הפעילות במרכזים המסחריים, השוכרים סגרו וחלקם לא שילמו את שכר הדירה שלהם. אני מקווה שכמו שבישראל החלו לחזור למרכזי הקניות, גם בארצות הברית יחזרו עם הזמן לפעילות רגילה והדברים יתבהרו".

הישן יתחדש

עם השבעת הממשלה החדשה, זה הזמן להתבונן לאחור על מהלכיה של הממשלה היוצאת שהובילה את תוכנית "מחיר למשתכן", ביטלה את תמ"א 38, וניסתה להוריד את מחירי הדיור. במבחן התוצאה, לא נרשמה הצלחה. ואכן, בני שיחי מותחים ביקורת על הצעדים הללו.

"זו הייתה תקופה כאוטית, לא היה שום סדר ומחשבה", אומר אביב. "משרד האוצר מונה לאחראי למנהל התכנון, מה שגרם להכפלת הבירוקרטיה. משך הזמן להוצאת היתרים הוכפל, ובמחיר למשתכן שיווקו קרקעות שלא היו מתאימות לשיווק, במקומות שאין בהם דרישה למגורים".

צילום: שאטרסטוק

"מחיר למשתכן הייתה כישלון, יצרה נזק ועלתה כספים מיותרים למדינה", קובעת גם הרלב. "במקביל נוצר מצב שלא שיווקו קרקעות לשוק החופשי".

אביב: "בסופו של דבר רק חלק קטן מהדירות שהובטחו נבנו, ורק חלקן מומשו. אנשים היו צריכים את הדירות, וקיבלו אותן באיחור של כמה שנים. מחיר למשתכן תמרצה בנייה זולה ולא איכותית. זה פרויקט שעלה למדינה הרבה כסף, בעבור תוצר נחות. אם המדינה רוצה לעזור לזוגות צעירים, יש דרכים נכונות יותר לעשות את זה".

מה למשל?
"היום חמישים אחוז ממחיר הדירה הם מיסים – על הקרקע, מע"מ, מס שבח. אם רוצים לעזור לזוגות צעירים אפשר לעשות את זה בצורה נקודתית – לסייע בהפחתת מיסוי לזוגות צעירים שרוכשים דירה, או לעזור בעלות ובגובה של המשכנתאות. שני הדברים האלה היו מעמיסים פחות על המדינה, וגם לא היו מגיעים למצב של בניינים שעומדים ריקים במקומות שאין בהם דרישה. אנשים צריכים לגור היכן שיש עבודה, בחריש או בקריית־גת קשה למצוא עבודה. אנשים הולכים לשם כי אין ברירה, ואז מעמיסים על הכבישים בדרך לעבודה. אפשר לתמרץ יזמים להשקיע בהתחדשות עירונית, בבניינים שנבנו בעבר עם שלוש־ארבע קומות ועכשיו אפשר להגדיל אותם. אפשר לתת לזוג שרוצה לגור בשכונה ותיקה במרכז העיר משכנתא נוחה עם ערבות או סבסוד. יש דרכים טובות יותר לעזור לזוגות הצעירים".

הרלב: "מחיר למשתכן לא נתנה מענה לדירות יד שנייה. אחד הפתרונות הטובים הוא שזוג ותיק יפנה דירה ישנה לזוג צעיר וישתדרג. ברגע שעשו את התוכנית הזאת רק לדירות חדשות, לא אפשרו לאנשים לצמוח במקום שבו גדלו. משפחה גידלה ילדים במקום מסוים, וכשהם גדלו ונהיה צפוף הם לא רוצים לעבור למקום אחר. אנשים רוצים לגור קרוב למקום העבודה ולמשפחה, כך שדירה בפריפריה היא לא פתרון".

איך לדעתכם תשפיע הקורונה על שוק הנדל"ן?

אביב: "תהיה השפעה, עדיין קשה לומר איך. אנשים מבינים שאחרי הנפילות בשוק ההון, דירה היא דבר קיים שמעניק ביטחון. השהות הארוכה בבית תביא אנשים לרצות דירות גדולות יותר. המצב גרם לאנשים להבין את הצורך במרחב, במרפסת ופארק ליד הבית, ושהמטבח הוא דבר משמעותי. מצד שני המצב הכלכלי לא ברור, יש ערפל. לדעתי, לאור העצירה שהייתה בגלל מחיר למשתכן ומכיוון שלא שווקו קרקעות לשוק הפרטי, אנחנו נראה יציבות ואפילו עלייה קטנה במחירים בגלל העלייה בתשומות".

"רשויות התכנון חייבות להביא בחשבון את הקורונה, להתכונן למצבים של שהייה מרובה בבית", מוסיפה הרלב. "למשל, לאפשר לבנות מרפסות גדולות יותר מ־12 מטר רבוע. באופן כללי, תחום הנדל"ן הוא קטר במשק. אנחנו מעסיקים הרבה אנשים במישרין ובעקיפין. ענף הנדל"ן זקוק לסיוע ממשלתי בדרך שתומכת בו. אם התחלות הבנייה יפחתו, יהיה מחסור בדירות והמחירים יעלו. צריך לתמרץ את הענף, ואחד הדברים המשמעותיים שחייבים לעשות הוא להוריד את מס הרכישה".

אביב: "ענף הבנייה כבר עבר משברים קשים, כעת צריך להוריד ממנו את נטל הבירוקרטיה. זה לא עולה כסף, ויכול לתמרץ יזמים. אין כמעט מדינות בעולם עם היקף בירוקרטיה וקשיים על יזם כמו בישראל. ההוראות משתנות כל הזמן, אין שום יכולת ראייה קדימה. אם פעם היינו מוציאים היתר בחצי שנה, היום זה לוקח בין שנתיים לשלוש. העלויות הללו מתגלגלות בסוף על הדייר".

צילום: דוד פול מוריס, בלומברג

הרלב: "בניו־יורק הוצאנו היתרי בניה יותר מהר מבארץ, כך גם ברומניה ובמקומות נוספים שבנינו בהם. וזה לא יוצר בנייה פחות איכותית".

לדברי השניים, הלקוח הישראלי נהנה מחירות גדולה בהרבה בעיצוב סביבת מגוריו לעומת מקביליו בארה"ב למשל. בפרויקט של החברה בניו־יורק נבנו הדירות במפרט קבוע עד לפרטים כמו צבע הפרקט וסוג המנעול. "בארץ השמיים הם הגבול", אומר אביב. "אנחנו נותנים ללקוחות ליין של אפשרויות, אבל גם אם אנחנו מציעים אפשרות בחירה בין שלוש חברות מטבחים, הוא ילך לנגר פרטי. שינויי הדיירים הם אחד האתגרים הגדולים שלנו".

הרלב: "יש לכך השפעה על קצב הבנייה. ברמת השרון עשינו פרויקט של 281 דירות להשכרה, וכל פנים הבית נבנה מראש. במצב כזה הבנייה רצה".

תהליך השכרת הדירות במיזם הזה נמשך זמן רב, ולמרות זאת אביב משוכנע שזהו פתרון טוב. "התוכנית נותנת פתרון חלופי מוצלח לרכישת דירה, מכיוון שהיא מעניקה אפשרות לשכירות ארוכת טווח ושכר דירה קבוע", הוא מסביר. "זה פרויקט נחוץ שמסייע למגוון קהלים – זוגות צעירים שאין להם הון עצמי ראשוני לרכישת דירה, אנשים שמאמינים ששכירות מאפשרת להם הון זמין להשקעה בעסק, זוגות שמתגרשים וזקוקים לדירה נוספת ועוד. פרויקט 'אביב שלי' הציג להשכרה 281 דירות בזמן נתון, וסייע בהגדלה משמעותית של ההיצע בעיר. צפינו שהשכרת מלאי גדול כל־כך תדרוש זמן ושנצטרך לבצע 'חינוך שוק'. בהסתכלות לאחור אפשר לומר כי התהליך בהחלט היה לשביעות רצוננו. מחירי השכירות ראויים והדיירים מרוצים, ורובם גרים בפרויקט מיום אכלוסו ומתכוונים להמשיך לגור בו".

מגדל בבל

עבודות בניין נחשבות מהמסוכנות בענפי התעשייה. מתחילת השנה נהרגו בישראל 19 פועלים, תשעה מהם באתרי הבנייה. רוב תאונות העבודה הקטלניות בישראל מתרחשות באתרי בנייה. בכל שנה נפצעים יותר מ־6,000 עובדים פצעי גוף, וכ־50 איש משלמים בחייהם.

"אחת הבעיות בהקשר הזה היא שאנחנו עובדים עם כוח אדם מגוון", אומר אביב. "אנחנו עובדים עם סינים, מולדבים, רומנים, ישראלים, סוג של מגדל בבל. מצוקת כוח האדם גדולה, ואנחנו עובדים עם מה שיש. זה חלק מהבעיה. בטיחות דורשת הקפדה, איטיות, תקשורת טובה, וברגע שאתה מכביד מבחינה בטיחותית אז עובדים עוזבים. עם זאת, הענף עשה קפיצת דרך בשנה וחצי האחרונות עם החיוב להציב ממונה בטיחות באתר".

הרלב: "אנחנו בחברה לקחנו לתשומת ליבנו את נושא הבטיחות ושמים על זה דגש משמעותי, והעובדים עוברים הדרכות עם ממונה הבטיחות. מה שחשוב זה לצפות את הכשלים ולמנוע אותם, ואנחנו משקיעים בזה הרבה מאמצים וכסף. דורון דיבר על העובדים, ובאמת פעם היו עובדים שעבדו אצלנו עשרות שנים, היום בכל ארבע שנים מתחלפת קבוצת העובדים. יש לזה השפעות באיכות ובבטיחות. קשה מאוד לרתום אותם לעבוד בדרך שאתה רוצה".

דורון ודפנה הם שני ילדיהם הראשונים (מתוך ארבעה) של משה ורחל אביב. הם נולדו למשפחה של קיבוץ גלויות, בימים שהדבר היה פחות נפוץ. משה בא ממוצא סורי חלבּי, ורחל גדלה במשפחה צברית ממוצא יקי. ההורים הכירו במסיבה בתל־אביב, כשרחל למדה בסמינר למורות ומשה היה קיבוצניק משוחרר מהפלמ"ח. "גדלנו במשפחה ליברלית, למדנו לכבד כל אדם באשר הוא אדם. חונכנו לחריצות, אמינות ויושרה", אומרת דפנה, ודורון מוסיף: "זו משפחה מיוחדת של שילוב עדתי וחברתי משמעותי".

צילום: יהושע יוסף

האב משה ייסד ב־1963 את החברה הקבלנית אביב, שעוסקת בעבודות ציבוריות ועבודות בניין. באותם ימים המשפחה התגוררה בחולון, ומשה החל את דרכו בעבודות בנייה קטנות. "המשפחה חיה אז את העבודה, זה לא כמו היום שאנשים עושים הפרדה בין החיים המקצועיים לאישיים. את אבא ראינו בעיקר בסופי שבוע", מתארת דפנה.

משחר ילדותם הם חיו ונשמו נדל"ן, והיו מעורבים בעסק המשפחתי. "הלכנו לאתרי בנייה, השקנו יציקות, הכרנו את הפועלים באופן אישי. חלק גדול מעובדי החברה אז ממשיכים איתנו עד היום, ויש כאלה שהם דור שני ואפילו שלישי בחברה", היא מוסיפה.

דורון למד פיזיקה, אבל תחום הניהול והחברה המשפחתית קרצו לו יותר. הוא השלים לימודי הנדסת בניין והשתלב בחברה כשהיה בן 24. דפנה למדה כלכלה ומנהל עסקים, והיא שקלה להשתלב בשוק ההון, אבל "אבא קרא לי לדגל ואמר שהגיע הזמן שלי להחזיר בחזרה לחברה".

ב־2001, אחרי שאביהם נפטר בעקבות תאונת רכיבה, נכנסו השניים לנעליו מוקדם מהצפוי. "היינו צוות של שלושה, צוות מגובש שעבד יחד הרבה שנים יום־יום בעסק, בכל הרבדים שלו. היה עצוב נורא שאבא נהרג, במיוחד שזה היה פתאומי. אבל מבחינה עסקית מיד קידמנו את העסק. לא נחנו לרגע, עם כל הניסיון והידע שכבר היה לנו".

חלוקת התפקידים בין השניים ברורה: דפנה היא המנכ"ל, ודורון הוא יו"ר הדירקטוריון. דפנה עוסקת יותר בצד הפיננסי, ואילו דורון בצד העסקי והביצועי. "דפנה יסודית בתהליכים, ואני דוחף קדימה", מחמיא האח. "אנחנו משלימים ומפרים זה את זה, והתוצאה היא ההוכחה הטובה ביותר". כמה מילדיהם השתלבו באימפריה המשפחתית וימשיכו את המורשת.

הרלב היא אחת הנשים הבכירות בשוק הנדל"ן בארץ. "אני אישית לא מרגישה קושי לעומת כל תחום אחר של ניהול, ולא ראיתי שמישהו מתייחס אליי שונה בגלל היותי אישה", היא אומרת. "כן, זה דורש הרבה עבודה והשקעה בכל התחומים. שילוב של משפחה עם קריירה זה מורכב, לא משנה אם את רופאה או מנכ"לית בחברת בנייה. עם השנים יש יותר נשים בתחום, והן הכניסו הרבה דברים חיוביים לענף. לנשים יש תפיסה נכונה יותר בנושא של דיור למשפחה. הן פחות מתלהמות, ויותר יורדות לפרטים. במקום שיש נשים וגברים בניהול, יש יותר רוגע ותרבות שיח נינוחה. הענף צריך להכיל נשים כמו גברים. אנחנו רואים את זה בכל התחומים, ואין שום סיבה שלא יהיו נשים בנדל"ן. בארה"ב יש גם פועלות בניין".

תפריט נגישות